نمونه دادخواست دستور تخلیه مغازه | دانلود فوری + راهنمای کامل
نمونه دادخواست دستور تخلیه مغازه: راهنمای جامع حقوقی، قوانین و فرم های آماده برای مالکان و مستاجران
نمونه دادخواست دستور تخلیه مغازه ابزاری حقوقی است که مالکان (موجرین) و مستاجران مغازه را در مسیر فرآیند بازپس گیری یا دفاع از حق خود در اماکن تجاری یاری می دهد. این فرآیند، برخلاف اماکن مسکونی، به دلیل وجود مفاهیم پیچیده ای مانند سرقفلی و حق کسب و پیشه، از ظرافت های خاصی برخوردار است و اغلب افراد را با چالش های حقوقی مواجه می کند که نیازمند درک عمیق قوانین و رویه های قضایی است.
در معاملات تجاری، موضوع تخلیه مغازه می تواند از پیچیده ترین مسائل حقوقی باشد. موجر یا مالک یک ملک تجاری ممکن است با پایان یافتن مدت اجاره یا نقض تعهدات از سوی مستاجر، به فکر بازپس گیری ملک خود بیفتد، در حالی که مستاجر نیز بر اساس قوانینی که در زمان انعقاد قرارداد حاکم بوده، ممکن است حقوقی مانند سرقفلی یا حق کسب و پیشه داشته باشد. این تفاوت های بنیادین، فرآیند تخلیه اماکن تجاری را از تخلیه یک واحد مسکونی متمایز می کند و می تواند هر دو طرف را درگیر یک کشمکش حقوقی طولانی و دشوار سازد. درک دقیق تفاوت های بین «دستور تخلیه» و «حکم تخلیه» نیز در این مسیر اهمیت حیاتی دارد، چرا که هر یک رویه قضایی و پیامدهای متفاوتی برای طرفین به همراه خواهد داشت.
مبانی قانونی تخلیه اماکن تجاری: درک چهارچوب حقوقی
در ایران، قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر در طول سالیان دستخوش تغییرات مهمی شده اند که درک آن ها برای هر کسی که با املاک تجاری سر و کار دارد، ضروری است. این قوانین نه تنها حقوق و وظایف طرفین را تعیین می کنند، بلکه مسیر حقوقی درخواست تخلیه را نیز مشخص می سازند. افرادی که درگیر این نوع دعاوی هستند، اغلب در ابتدا دچار سردرگمی می شوند که کدام قانون بر روابط آن ها حاکم است؛ قانونی که در زمان اجاره نامه اولیه شان وجود داشته یا قانونی که در حال حاضر جاری است.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ (اجاره نامه های بعد از 1376)
با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶، رویکرد جدیدی در مورد اجاره نامه های تجاری اتخاذ شد. این قانون با هدف تسهیل و تسریع فرآیند تخلیه و کاهش پیچیدگی های مرتبط با سرقفلی و حق کسب و پیشه، شرایط خاصی را برای اجاره نامه های منعقد شده از تاریخ ۱۷/۰۷/۱۳۷۶ به بعد در نظر گرفت. اگر اجاره نامه شما تحت این قانون تنظیم شده باشد، احتمالا مسیر حقوقی کوتاه تر و مشخص تری را پیش رو خواهید داشت.
شرایط اصلی اعمال این قانون عبارتند از:
- وجود اجاره نامه کتبی که به صورت رسمی (در دفتر اسناد رسمی) یا عادی (با امضای دو شاهد) تنظیم شده باشد.
- در اجاره نامه مدت اجاره به وضوح قید شده باشد.
مهم ترین ویژگی این قانون، امکان درخواست دستور تخلیه فوری است. به این معنی که اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد یا مستاجر شرایط قرارداد را نقض کرده باشد (مانند عدم پرداخت اجاره بها)، موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه، دستور تخلیه را دریافت کند. این دستور، به سرعت و بدون نیاز به رسیدگی طولانی قضایی، قابلیت اجرا دارد.
بر اساس قانون ۱۳۷۶، در صورتی که اجاره نامه به صورت رسمی یا با گواهی دو شاهد تنظیم شده باشد و مدت اجاره به پایان رسیده باشد، موجر می تواند درخواست صدور دستور تخلیه فوری را بنماید که معمولاً با سرعت بیشتری اجرا می شود.
در مورد حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، این قانون مقرر می دارد که اگر در قرارداد اجاره، صراحتاً شرط واگذاری این حقوق قید نشده باشد، مستاجر پس از پایان مدت اجاره یا در صورت نقض تعهدات، از این حقوق بهره مند نخواهد شد. این موضوع تفاوت عمده ای با قانون پیشین ایجاد کرده و تا حد زیادی از بار حقوقی مالکان کاسته است.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ (اماکن تجاری مشمول سرقفلی)
قبل از تصویب قانون سال ۱۳۷۶، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بر اکثر اماکن تجاری حاکم بود. این قانون که ریشه در حمایت از مستاجران و حفظ کسب و کار آن ها داشت، مفاهیمی چون حق کسب و پیشه یا سرقفلی را به رسمیت شناخت که فرآیند تخلیه را برای مالکان به مراتب دشوارتر و زمان برتر می کرد. اگر اجاره نامه ملک تجاری شما پیش از تاریخ ۱۷/۰۷/۱۳۷۶ تنظیم شده باشد یا حتی پس از آن، اما فاقد شرایط قانون ۱۳۷۶ باشد، مشمول این قانون خواهید بود.
یکی از مهم ترین مفاهیم در این قانون، «حق کسب و پیشه یا سرقفلی» است. این حق در واقع ارزشی است که مستاجر با فعالیت و شهرت بخشی به محل کسب، در طول زمان ایجاد می کند. این دو مفهوم گرچه شباهت هایی دارند، اما از نظر حقوقی تفاوت هایی نیز برایشان قائل شده اند. در این قانون، حتی با پایان مدت اجاره، موجر نمی توانست به راحتی مستاجر را وادار به تخلیه کند، مگر اینکه دلایل موجه قانونی و شرایط خاصی وجود داشت و معمولاً مستلزم پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر بود. برای گرفتن حکم تخلیه در این موارد، موجر باید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه می کرد و فرآیند دادرسی اغلب طولانی تر و پیچیده تر بود.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ (اشاره کوتاه)
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ نیز قانونی بود که بین دو قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ به تصویب رسید. این قانون عمدتاً برای اماکن مسکونی و در موارد خاصی برای اماکن تجاری که قرارداد اجاره آن ها رسمی بود، کاربرد داشت و تلاش می کرد تا حدودی رویه تخلیه را تسهیل کند، اما پیچیدگی های خاص خود را داشت. با این حال، با تصویب قانون ۱۳۷۶، نقش آن در اماکن تجاری به شکل چشمگیری کاهش یافت و عموماً توجه حقوقدانان به دو قانون اصلی ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ معطوف گردید.
دلایل قانونی برای درخواست تخلیه مغازه: حقوق موجر و تکالیف مستاجر
در مسیر حقوقی تخلیه مغازه، آنچه بیش از همه اهمیت دارد، استناد به دلیل قانونی صحیح برای درخواست تخلیه است. این دلایل بسته به اینکه کدام قانون بر قرارداد اجاره حاکم است (۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶)، می تواند کاملاً متفاوت باشد و نتایج متفاوتی را برای موجر و مستاجر به همراه آورد. شناخت این دلایل، هم برای موجر که قصد تخلیه دارد و هم برای مستاجر که می خواهد از حقوق خود دفاع کند، حیاتی است.
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ (موجب دستور تخلیه فوری)
همانطور که قبلا گفته شد، قانون ۱۳۷۶ فرآیند تخلیه را تسهیل کرده است. در این قانون، دلایل زیر می توانند منجر به صدور دستور تخلیه فوری شوند:
- پایان مدت اجاره نامه: این ساده ترین و شایع ترین دلیل برای درخواست تخلیه است. با انقضای مدت زمان قرارداد، موجر حق دارد تقاضای تخلیه فوری ملک را بنماید.
- عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نکند، موجر می تواند پس از ارسال اظهارنامه و گذشت مهلت قانونی (معمولاً ۱۰ روز)، درخواست دستور تخلیه را ارائه دهد. البته باید شرایط قانونی مربوط به اخطار و مهلت ها رعایت شود.
- تعدی و تفریط: در صورتی که مستاجر از ملک به شیوه ای سوءاستفاده کند یا به آن آسیب برساند، به طوری که به ارزش یا سلامت ملک لطمه وارد شود (مانند تخریب قسمتی از بنا، تغییر کاربری بدون اجازه، یا عدم نگهداری صحیح)، موجر حق درخواست تخلیه خواهد داشت.
- استفاده از ملک برای مقصودی غیر از آنچه در اجاره نامه قید شده است: اگر مستاجر بدون کسب رضایت موجر، نوع فعالیت تجاری خود را تغییر دهد و این تغییر شغل عرفاً مشابه شغل سابق نباشد، موجر می تواند درخواست تخلیه نماید.
- سایر موارد نقض قرارداد: هر گونه عدم رعایت شرایط و تعهدات اساسی که در متن قرارداد اجاره قید شده باشد، می تواند از دلایل موجه برای درخواست تخلیه ملک باشد.
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ (موجب حکم تخلیه و احتمالاً پرداخت سرقفلی)
تخلیه املاک مشمول قانون ۱۳۵۶ به مراتب پیچیده تر و زمان برتر است و اغلب با لزوم پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی به مستاجر همراه است. دلایل اصلی که موجر می تواند برای درخواست حکم تخلیه به آن ها استناد کند عبارتند از:
- پایان مدت اجاره: در این قانون، صرف پایان مدت اجاره به تنهایی برای تخلیه کافی نیست. موجر تنها در صورت وجود شرایط خاص (مانند نیاز شخصی یا احداث بنای جدید) و معمولاً با پرداخت حق کسب و پیشه، می تواند تقاضای تخلیه کند.
- عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر سه بار در یک سال اجاره بها را نپرداخته باشد، حتی پس از اخطار کتبی، موجر می تواند درخواست تخلیه نماید. در این حالت، مستاجر یک بار حق استفاده از ارفاق پرداخت اجاره بها به اضافه ۲۰ درصد جریمه را دارد، اما در صورت تکرار، این حق ساقط می شود.
- تعدی و تفریط مستاجر: همانند قانون ۱۳۷۶، سوءاستفاده یا آسیب رساندن به ملک می تواند دلیل تخلیه باشد.
- تغییر شغل بدون رضایت موجر: اگر مستاجر بدون رضایت کتبی موجر، شغل خود را تغییر دهد و شغل جدید عرفاً مشابه شغل قبلی نباشد، موجر می تواند درخواست تخلیه نماید.
- انتقال به غیر بدون رضایت موجر: یکی از مهم ترین موارد در قانون ۱۳۵۶، عدم حق انتقال مورد اجاره به دیگری است. اگر مستاجر ملک را بدون رضایت کتبی مالک به شخص دیگری واگذار کند (حتی به صورت صلح یا هر عنوان دیگر)، موجر حق درخواست تخلیه خواهد داشت.
- نیاز شخصی موجر یا بستگان درجه اول برای کسب و پیشه: اگر موجر بتواند ثابت کند که به ملک برای کسب یا پیشه خود یا بستگان درجه اولش (پدر، مادر، همسر، فرزندان) نیاز مبرم و واقعی دارد، می تواند درخواست تخلیه کند. این مورد معمولاً با پرداخت حق کسب و پیشه همراه است.
- احداث بنای جدید (تخریب و نوسازی): در صورتی که موجر قصد تخریب و نوسازی ملک را داشته باشد و پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه را ارائه کند، می تواند درخواست تخلیه نماید. در این حالت نیز پرداخت حق کسب و پیشه الزامی است.
- استفاده از ملک به منظور غیرقانونی یا خلاف شرع: در صورت استفاده مستاجر از ملک برای فعالیت های مجرمانه یا خلاف موازین شرعی، موجر حق درخواست تخلیه خواهد داشت.
این موارد، هر یک دارای جزئیات و شرایط خاصی هستند که برای موفقیت در دعوا باید به دقت رعایت شوند. مثلاً در موارد مربوط به نیاز شخصی یا احداث بنای جدید، موجر باید ثابت کند که نیاز او واقعی و غیرقابل رفع از طریق دیگری است و مستاجر نیز حق دفاع و ارائه مستندات خود را دارد.
گام به گام تا نگارش دادخواست: تجربه تنظیم یک سند حقوقی
نگارش یک دادخواست حقوقی، به خصوص در مواردی چون تخلیه مغازه که با پیچیدگی های خاص خود همراه است، نیازمند دقت و آگاهی فراوان است. هر کلمه و بندی که در دادخواست ذکر می شود، می تواند در سرنوشت پرونده تاثیرگذار باشد. افرادی که در این مسیر قدم می گذارند، باید بدانند که یک دادخواست قوی، مسیر رسیدگی را هموارتر کرده و احتمال موفقیت را افزایش می دهد.
ساختار کلی یک دادخواست حقوقی
یک دادخواست حقوقی، دارای یک ساختار استاندارد است که باید به دقت پر شود:
- مشخصات خواهان (موجر): شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس و شماره تماس.
- مشخصات خوانده (مستاجر): شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس و شماره تماس.
- خواسته (موضوع دعوا): به طور دقیق و روشن باید خواسته از دادگاه (مثلا تخلیه ملک تجاری و یا دستور تخلیه فوری) قید شود.
- دلایل و منضمات (مدارک و مستندات): تمامی مدارک و مستندات پشتیبان دعوا مانند قرارداد اجاره، سند مالکیت، اظهارنامه ها و غیره در این بخش فهرست می شوند.
- شرح دادخواست: مهم ترین بخش دادخواست است که در آن، موجر به طور دقیق و مستدل، موضوع دعوا، دلایل قانونی خود و چگونگی نقض تعهدات توسط مستاجر را شرح می دهد و به مواد قانونی مربوطه استناد می کند. این بخش باید با زبانی شیوا، منطقی و حقوقی تنظیم شود.
نمونه دادخواست ۱: درخواست دستور تخلیه فوری مغازه (پایان مدت اجاره – قانون ۱۳۷۶)
این نمونه دادخواست برای مواقعی است که قرارداد اجاره تحت قانون ۱۳۷۶ منعقد شده و مدت آن به پایان رسیده است. در این حالت، موجر به دنبال صدور دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف است.
فرم دادخواست
خواهان: [نام و نام خانوادگی موجر]، فرزند [نام پدر]، به شماره ملی [شماره ملی]، به نشانی [آدرس کامل]
خوانده: [نام و نام خانوادگی مستاجر]، فرزند [نام پدر]، به شماره ملی [شماره ملی]، به نشانی [آدرس کامل]
وکیل: [در صورت وجود وکیل، مشخصات وکیل درج شود]
خواسته: درخواست صدور دستور تخلیه فوری یک باب مغازه تجاری به علت انقضای مدت اجاره (مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶)
دلایل و منضمات:
- رونوشت مصدق سند مالکیت [شماره پلاک ثبتی]
- رونوشت مصدق قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]
- کپی کارت ملی خواهان
شرح دادخواست:
ریاست محترم شورای حل اختلاف / دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]
با سلام و احترام،
به استحضار می رساند اینجانب [نام خواهان]، مالک شش دانگ یک باب مغازه تجاری واقع در [آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی] می باشم. بر اساس قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] که تصویر مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد، ملک مذکور به مدت [مدت اجاره] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ پایان اجاره] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، جهت [نوع فعالیت تجاری] اجاره داده شده است. با توجه به اینکه قرارداد اجاره پس از تاریخ ۱۷/۰۷/۱۳۷۶ منعقد گردیده و دارای تمامی شرایط شکلی مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ (اجاره نامه کتبی با امضای دو شاهد) می باشد و همچنین مدت اجاره در تاریخ [تاریخ پایان اجاره] به اتمام رسیده است، لذا مستدعی است با عنایت به مواد ۱ و ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، دستور مقتضی جهت تخلیه فوری عین مستاجره و تحویل آن به اینجانب صادر و ابلاغ فرمایید. همچنین تمامی هزینه های دادرسی و اجرایی از خوانده محترم مطالبه می گردد.
با تشکر و احترام فراوان
[امضا و تاریخ]
نمونه دادخواست ۲: درخواست حکم تخلیه مغازه (عدم پرداخت اجاره بها – قانون ۱۳۵۶)
این دادخواست برای مواردی است که قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۵۶ بوده و مستاجر اجاره بها را پرداخت نکرده است. در اینجا، اهمیت ارسال اظهارنامه و اثبات تخلف مستاجر بسیار بالاست.
فرم دادخواست
خواهان: [نام و نام خانوادگی موجر]، فرزند [نام پدر]، به شماره ملی [شماره ملی]، به نشانی [آدرس کامل]
خوانده: [نام و نام خانوادگی مستاجر]، فرزند [نام پدر]، به شماره ملی [شماره ملی]، به نشانی [آدرس کامل]
وکیل: [در صورت وجود وکیل، مشخصات وکیل درج شود]
خواسته: صدور حکم تخلیه یک باب مغازه تجاری به علت عدم پرداخت اجاره بها (مطابق تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶)
دلایل و منضمات:
- رونوشت مصدق سند مالکیت [شماره پلاک ثبتی]
- رونوشت مصدق قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]
- رونوشت مصدق اظهارنامه های ابلاغی به خوانده (حداقل دو اظهارنامه در یک سال)
- کپی کارت ملی خواهان
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]
با سلام و احترام،
به استحضار می رساند اینجانب [نام خواهان]، مالک شش دانگ یک باب مغازه تجاری واقع در [آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی] می باشم. به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] که تصویر مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد، ملک مذکور به مدت [مدت اجاره] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ پایان اجاره] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، جهت [نوع فعالیت تجاری] اجاره داده شده است. خوانده محترم، در طول یک سال گذشته، سه بار با وجود ارسال اظهارنامه های قانونی که رونوشت آن ها تقدیم می گردد (اظهارنامه مورخ [تاریخ اول]، اظهارنامه مورخ [تاریخ دوم]، اظهارنامه مورخ [تاریخ سوم])، از پرداخت اجاره بهای معوقه خودداری نموده و یا آن را خارج از مواعد مقرر قانونی و پس از اخطار پرداخت کرده است که آخرین عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر، برای بار سوم اتفاق افتاده است. لذا، با توجه به تخلف مکرر خوانده در عدم پرداخت اجاره بها و با استناد به تبصره ۱ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، درخواست صدور حکم تخلیه عین مستاجره و تحویل آن به اینجانب، به انضمام تمامی خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت داشتن وکیل)، مورد استدعا است.
با تشکر و احترام فراوان
[امضا و تاریخ]
نمونه دادخواست ۳: درخواست حکم تخلیه مغازه (نیاز شخصی موجر یا تغییر شغل – قانون ۱۳۵۶)
این دادخواست زمانی استفاده می شود که موجر تحت قانون ۱۳۵۶، به دلیل نیاز شخصی یا تغییر شغل مستاجر، قصد تخلیه را دارد. در این موارد، موضوع سرقفلی و اثبات نیاز یا تغییر شغل بسیار مهم است.
فرم دادخواست
خواهان: [نام و نام خانوادگی موجر]، فرزند [نام پدر]، به شماره ملی [شماره ملی]، به نشانی [آدرس کامل]
خوانده: [نام و نام خانوادگی مستاجر]، فرزند [نام پدر]، به شماره ملی [شماره ملی]، به نشانی [آدرس کامل]
وکیل: [در صورت وجود وکیل، مشخصات وکیل درج شود]
خواسته: صدور حکم تخلیه یک باب مغازه تجاری به علت [نیاز شخصی موجر برای کسب و پیشه/تغییر شغل مستاجر] و پرداخت حق کسب و پیشه/سرقفلی (مطابق ماده ۱۵/بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶)
دلایل و منضمات:
- رونوشت مصدق سند مالکیت [شماره پلاک ثبتی]
- رونوشت مصدق قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]
- (در صورت نیاز شخصی): مدارک اثبات کننده نیاز (مثلاً جواز کسب خواهان، گواهی اشتغال به تحصیل فرزند، …)
- (در صورت تغییر شغل): استشهادنامه محلی، گزارش بازرس، تصاویر و مستندات مربوط به تغییر شغل
- کپی کارت ملی خواهان
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]
با سلام و احترام،
به استحضار می رساند اینجانب [نام خواهان]، مالک شش دانگ یک باب مغازه تجاری واقع در [آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی] می باشم. به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] که تصویر مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد، ملک مذکور به مدت [مدت اجاره] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ پایان اجاره] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، جهت [نوع فعالیت تجاری اولیه] اجاره داده شده است. از آنجایی که اجاره نامه مذکور مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد، اینجانب به دلایل ذیل درخواست تخلیه ملک را از محضر دادگاه محترم دارم:
الف) (در صورت نیاز شخصی): اینجانب/فرزندم/همسرم [توضیح دقیق نسبت و نام] به دلیل [توضیح کامل و مستدل نیاز شخصی، مثلاً بیکاری، نیاز به توسعه کسب و کار موجود، شروع کسب و کار جدید و…] نیاز مبرم و واقعی به عین مستاجره برای کسب و پیشه خود دارد. مدارک و مستندات اثبات کننده این نیاز به پیوست تقدیم می گردد. لذا، با استناد به بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، درخواست صدور حکم تخلیه و ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین و پرداخت حق کسب و پیشه/سرقفلی به مستاجر محترم مورد استدعا است.
ب) (در صورت تغییر شغل): خوانده محترم، بدون اخذ رضایت کتبی اینجانب، شغل خود را از [شغل اولیه] به [شغل جدید] تغییر داده است. شغل جدید عرفاً و ماهیتاً با شغل اولیه تفاوت فاحش داشته و مشابه آن نیست. [در اینجا می توان به ضررهای وارده به موجر یا همسایگان یا عدم تناسب شغل جدید با ملک اشاره کرد.] مستندات اثبات کننده تغییر شغل (مانند استشهادنامه، تصاویر) به پیوست تقدیم می گردد. لذا، با استناد به بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، درخواست صدور حکم تخلیه و ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین و پرداخت حق کسب و پیشه/سرقفلی (در صورت تعلق) به مستاجر محترم مورد استدعا است.
با توجه به موارد فوق، درخواست رسیدگی و صدور حکم مقتضی را دارم.
با تشکر و احترام فراوان
[امضا و تاریخ]
نکات حیاتی در تنظیم دادخواست
تجربه نشان داده است که حتی یک اشتباه کوچک در تنظیم دادخواست می تواند مسیر پرونده را به کلی تغییر دهد و هزینه های اضافی و زمان از دست رفته را برای طرفین به همراه داشته باشد. بنابراین، در هنگام نگارش، به این نکات حیاتی توجه ویژه ای شود:
- دقت در استناد به قانون صحیح: یکی از بزرگ ترین خطاهای رایج، استناد به قانونی است که بر قرارداد اجاره حاکم نیست. تعیین اینکه اجاره نامه مشمول قانون ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ یا ۱۳۷۶ است، گام اول و اساسی است.
- تکمیل دقیق مشخصات طرفین و آدرس ملک: هر گونه اشتباه در نام، نام خانوادگی، کد ملی یا آدرس دقیق موجر، مستاجر و ملک، می تواند منجر به برگشت خوردن دادخواست یا اطاله دادرسی شود.
- ارائه مستندات کامل و شفاف: تمامی مدارکی که به آن ها استناد می شود (قرارداد اجاره، سند مالکیت، اظهارنامه ها، فیش های پرداخت و…) باید به صورت خوانا و مصدق (کپی برابر اصل) به دادخواست پیوست شوند. هر چه مستندات کامل تر و روشن تر باشند، روند رسیدگی سریع تر خواهد بود.
- اهمیت نگارش روان و مستدل شرح دادخواست: شرح دادخواست باید به گونه ای نوشته شود که قاضی با مطالعه آن، بدون ابهام به ماهیت دعوا و خواسته خواهان پی ببرد. استدلال های حقوقی باید قوی و مستند به مواد قانونی باشند.
جمع آوری مدارک: کلید موفقیت در دعوای تخلیه مغازه
در هر دعوای حقوقی، به ویژه در مورد تخلیه اماکن تجاری، جمع آوری و ارائه مدارک مستند و کامل، نقشی حیاتی در موفقیت پرونده ایفا می کند. این مدارک، اسناد و شواهدی هستند که ادعاهای شما را در دادگاه اثبات می کنند و به قاضی در اتخاذ تصمیم صحیح یاری می رسانند. کمبود یا نقص در مدارک می تواند موجب طولانی شدن روند دادرسی یا حتی رد دعوا شود.
مدارک اصلی و ضروری که برای درخواست تخلیه مغازه به آن ها نیاز خواهید داشت، عبارتند از:
- سند مالکیت موجر: اصل یا کپی مصدق سند مالکیت ملک تجاری که نشان دهنده مالکیت خواهان است.
- قرارداد اجاره: اصل یا کپی مصدق قرارداد اجاره (اعم از رسمی یا عادی) که بین موجر و مستاجر منعقد شده است. این مهم ترین سند پرونده است و نوع و تاریخ آن تعیین کننده قانون حاکم بر دعوا است.
- اظهارنامه رسمی: در بسیاری از موارد (مانند عدم پرداخت اجاره بها یا تذکر برای پایان مدت اجاره)، ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر الزامی است و کپی مصدق آن باید پیوست دادخواست شود.
- استشهادنامه: در مواردی که نیاز به اثبات امری عینی (مانند تغییر شغل مستاجر، تعدی و تفریط، یا نیاز شخصی موجر) باشد، استشهادنامه که توسط شهود معتبر امضا شده باشد، می تواند مفید باشد.
- کارت ملی و مدارک شناسایی طرفین: کپی کارت ملی و تمامی مدارک هویتی خواهان و خوانده.
- وکالتنامه: در صورتی که دعوا توسط وکیل پیگیری می شود، وکالتنامه رسمی وکیل باید پیوست دادخواست شود.
- فیش های پرداخت یا عدم پرداخت اجاره بها: مستندات مربوط به پرداخت های اجاره (برای اثبات پرداخت یا عدم پرداخت) می تواند بسیار کمک کننده باشد.
- پروانه ساختمانی: برای تخلیه به منظور تخریب و نوسازی، ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه الزامی است.
- سایر مستندات مربوط به دلیل تخلیه: بسته به دلیل اصلی درخواست تخلیه، ممکن است نیاز به ارائه مدارک دیگری مانند عکس، گزارش کارشناسی، پیامک ها، مکاتبات، یا شهادت شهود باشد.
مسیر حقوقی تخلیه: از شورای حل اختلاف تا اجرای حکم
فرآیند حقوقی تخلیه مغازه، بسته به قانون حاکم بر قرارداد اجاره و نوع درخواست (دستور تخلیه یا حکم تخلیه)، می تواند از نظر مرجع رسیدگی و مدت زمان، تفاوت های چشمگیری داشته باشد. شناخت این مسیر، به افراد کمک می کند تا با آمادگی بیشتری در این روند قدم بگذارند و از طولانی شدن بی مورد دادرسی جلوگیری کنند.
شورای حل اختلاف
شوراهای حل اختلاف، به عنوان مراجع قضایی با صلاحیت محدودتر و با هدف حل و فصل سریع اختلافات، نقش مهمی در دعاوی مربوط به تخلیه دارند.
- صلاحیت رسیدگی: در مورد اجاره نامه هایی که تحت قانون ۱۳۷۶ منعقد شده اند و خواهان به دنبال دستور تخلیه فوری است، شورای حل اختلاف مرجع صالح برای رسیدگی است. این امر شامل مواردی مانند پایان مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره بها یا تخلفات قراردادی دیگر می شود.
- مراحل رسیدگی در شورا: روند رسیدگی در شورای حل اختلاف معمولاً بسیار کوتاه و سریع است. پس از ثبت دادخواست و ابلاغ به مستاجر، شورا بدون نیاز به تشکیل جلسات متعدد و صرفاً با بررسی مدارک (قرارداد اجاره، سند مالکیت)، در صورت احراز شرایط، دستور تخلیه را صادر می کند.
دادگاه عمومی حقوقی
دادگاه عمومی حقوقی، مرجع اصلی رسیدگی به دعاوی حقوقی است که صلاحیت گسترده تری نسبت به شوراهای حل اختلاف دارد.
- صلاحیت رسیدگی: این دادگاه مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست حکم تخلیه در مورد اماکن مشمول قانون ۱۳۵۶ (با موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه) و همچنین اجاره نامه های رسمی بعد از ۱۳۷۶ (که درخواست دستور تخلیه فوری برایشان صادر نشده) است.
- مراحل کلی رسیدگی در دادگاه: فرآیند رسیدگی در دادگاه عمومی حقوقی به مراتب طولانی تر از شورای حل اختلاف است. این فرآیند شامل تبادل لوایح، تشکیل جلسات رسیدگی، استماع دفاعیات طرفین، احتمالا ارجاع امر به کارشناسی (به ویژه در مورد تعیین حق کسب و پیشه) و در نهایت صدور حکم است.
مراحل کلی (از ثبت دادخواست تا اجرا)
به طور کلی، مراحل پیگیری دعوای تخلیه به شرح زیر است:
- تنظیم و ثبت دادخواست: خواهان (موجر) پس از تنظیم دادخواست، آن را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می کند.
- ابلاغ به خوانده: دادخواست و ضمائم آن به مستاجر (خوانده) ابلاغ می شود تا وی از دعوای مطرح شده مطلع شده و فرصت دفاع داشته باشد.
- تشکیل جلسات رسیدگی: (در دادگاه عمومی) جلسات دادرسی تشکیل شده و طرفین یا وکلای آن ها به ارائه دلایل و دفاعیات خود می پردازند.
- صدور رأی (دستور یا حکم): پس از بررسی مدارک و شنیدن دفاعیات، مرجع قضایی (شورا یا دادگاه) رأی مقتضی را صادر می کند.
- فرصت اعتراض: در مورد «حکم تخلیه»، طرفین حق اعتراض و تجدیدنظرخواهی (و در مواردی فرجام خواهی) دارند که می تواند فرآیند را طولانی تر کند. «دستور تخلیه» معمولاً قطعی و غیرقابل اعتراض است.
- صدور اجرائیه و مراحل اجرای حکم/دستور: پس از قطعی شدن رأی (یا صدور دستور تخلیه فوری)، موجر می تواند تقاضای صدور اجرائیه کند. اجرائیه به واحد اجرای احکام ارسال شده و نهایتاً با هماهنگی مامورین، ملک تخلیه و به موجر تحویل داده می شود. این مرحله نیز ممکن است نیاز به هماهنگی هایی با نیروی انتظامی داشته باشد و زمان بر باشد.
ابعاد مالی و ارزش سرقفلی: هزینه ها و حقوق پنهان
پیگیری دعوای تخلیه مغازه، علاوه بر جنبه های حقوقی و قانونی، ابعاد مالی قابل توجهی نیز دارد که شناخت آن ها برای هر دو طرف دعوا (موجر و مستاجر) ضروری است. هزینه های دادرسی، حق الوکاله وکیل و از همه مهم تر، موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه، از جمله مواردی هستند که می توانند تاثیر بسزایی بر نتیجه و بار مالی پرونده داشته باشند.
هزینه های دادرسی
هزینه های مربوط به دادرسی، شامل موارد مختلفی است که خواهان باید پرداخت کند:
- تخلیه به عنوان دعوای غیرمالی: اصل خواسته تخلیه ملک، در دسته بندی دعاوی غیرمالی قرار می گیرد. بنابراین، هزینه دادرسی آن ثابت بوده و نسبتاً کم است.
- هزینه دفاتر خدمات قضایی: هزینه های اولیه ثبت دادخواست و پیگیری های اداری از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی.
- هزینه های جانبی: این هزینه ها می توانند شامل هزینه کارشناسی (به ویژه برای تعیین میزان حق کسب و پیشه یا ارزیابی خسارت ملک)، هزینه ارسال اظهارنامه، و سایر هزینه های اجرایی باشند که بسته به پیچیدگی پرونده، متغیر هستند.
حق الوکاله وکیل
همانطور که تجربه نشان داده است، در دعاوی حقوقی پیچیده مانند تخلیه مغازه، حضور وکیل متخصص می تواند نقش تعیین کننده ای در موفقیت پرونده داشته باشد. حق الوکاله وکیل بر اساس تعرفه مصوب قوه قضائیه تعیین می شود، اما می تواند بر اساس توافق بین وکیل و موکل، پیچیدگی پرونده، زمان مورد نیاز و ارزش مالی موضوع دعوا، متغیر باشد. انتخاب وکیل متخصص در امور املاک و سرقفلی، سرمایه گذاری برای حفظ حقوق و جلوگیری از خسارات احتمالی است.
حق سرقفلی و حق کسب و پیشه
موضوع حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، از مهم ترین و پیچیده ترین مسائل در دعاوی تخلیه اماکن تجاری است که تفاوت های زیادی با املاک مسکونی ایجاد می کند.
- توضیح تفصیلی درباره ماهیت، تفاوت و ارزش این حقوق:
- حق کسب و پیشه: به ارزشی گفته می شود که مستاجر با فعالیت تجاری خود در یک مکان، شهرت و اعتبار برای آن محل کسب ایجاد می کند. این حق با کار و تلاش مستاجر به وجود می آید.
- سرقفلی: به پولی گفته می شود که مستاجر در ابتدای اجاره، برای تصرف و استفاده از ملک تجاری به موجر پرداخت می کند (یا موجر در زمان تخلیه، آن را به مستاجر می پردازد). سرقفلی ممکن است از همان ابتدا وجود داشته باشد، حتی قبل از شروع فعالیت مستاجر.
اگرچه این دو مفهوم گاهی به جای هم به کار می روند، اما از نظر حقوقی دارای تفاوت های ظریفی هستند. ارزش این حقوق توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود و می تواند مبلغ قابل توجهی باشد.
- موارد تعلق و عدم تعلق (مثال های روشن):
- تعلق: عمدتاً در اجاره نامه های مشمول قانون ۱۳۵۶، در صورتی که مستاجر تخلفی نکرده باشد و موجر به دلایل خاصی (مانند نیاز شخصی یا تخریب و نوسازی) درخواست تخلیه کند، حق کسب و پیشه یا سرقفلی به مستاجر تعلق می گیرد.
- عدم تعلق: در اجاره نامه های مشمول قانون ۱۳۷۶ (مگر اینکه صراحتاً شرط شده باشد) و همچنین در مواردی که مستاجر طبق قانون ۱۳۵۶ تخلفات اساسی (مانند عدم پرداخت مکرر اجاره بها، تعدی و تفریط، یا تغییر شغل بدون اجازه) را مرتکب شده باشد، حق سرقفلی یا کسب و پیشه به او تعلق نخواهد گرفت.
- نحوه ارزیابی و پرداخت حق سرقفلی/کسب و پیشه توسط کارشناس رسمی دادگستری: در صورت تعلق این حقوق، دادگاه امر را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا با در نظر گرفتن عواملی چون موقعیت مکانی، مدت زمان اجاره، نوع کسب و کار مستاجر، میزان درآمدزایی و غیره، ارزش این حق را تعیین کند. پرداخت این مبلغ معمولاً پیش شرط تخلیه ملک است.
- تاثیر عدم پرداخت این حقوق بر فرآیند تخلیه: در مواردی که پرداخت حق سرقفلی یا کسب و پیشه الزامی است، موجر تا زمانی که مبلغ تعیین شده را به مستاجر پرداخت نکند یا در صندوق دادگستری تودیع ننماید، نمی تواند حکم تخلیه را اجرا کند. این امر می تواند فرآیند تخلیه را به میزان قابل توجهی طولانی و پیچیده سازد.
سوالات متداول درباره تخلیه مغازه
آیا می توان مغازه را بدون پرداخت سرقفلی تخلیه کرد؟
بله، در برخی موارد این امکان وجود دارد. اگر قرارداد اجاره شما مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد و در آن صراحتاً شرط پرداخت سرقفلی ذکر نشده باشد، یا اگر مستاجر در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶ مرتکب تخلفات اساسی مانند عدم پرداخت مکرر اجاره بها، تعدی و تفریط یا تغییر شغل بدون رضایت موجر شده باشد، موجر می تواند بدون پرداخت سرقفلی یا حق کسب و پیشه، درخواست تخلیه نماید.
اگر مستاجر مغازه اجاره را نپردازد، چقدر طول می کشد تا تخلیه شود؟
مدت زمان تخلیه در این حالت بستگی به قانون حاکم بر قرارداد اجاره دارد. اگر قرارداد مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد و موجر به شورای حل اختلاف مراجعه کند، فرآیند دستور تخلیه نسبتاً سریع (چند هفته تا چند ماه) خواهد بود. اما اگر قرارداد مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد، رسیدگی در دادگاه عمومی طولانی تر شده و ممکن است چندین ماه تا یک سال یا بیشتر به طول بینجامد. همچنین، در قانون ۱۳۵۶، مستاجر تا یک بار حق استفاده از ارفاق پرداخت اجاره بها به علاوه جریمه را دارد.
آیا برای تخلیه مغازه حتماً به وکیل نیاز است؟
گرچه از نظر قانونی الزامی به داشتن وکیل نیست، اما با توجه به پیچیدگی های حقوقی، تفاوت قوانین مختلف، و مفاهیم تخصصی مانند سرقفلی و حق کسب و پیشه، مشاوره و استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در امور املاک تجاری به شدت توصیه می شود. یک وکیل می تواند با تنظیم صحیح دادخواست، ارائه مستندات کامل، و دفاع حقوقی قوی، شانس موفقیت شما را افزایش دهد و از اتلاف وقت و ضررهای احتمالی جلوگیری کند.
مهلت قانونی تخلیه مغازه پس از صدور حکم/دستور چقدر است؟
پس از صدور دستور تخلیه (در قانون ۱۳۷۶)، معمولاً مهلتی ۷ تا ۱۰ روزه برای تخلیه به مستاجر داده می شود. در مورد حکم تخلیه (در قانون ۱۳۵۶)، پس از قطعی شدن حکم، دادگاه اجرائیه صادر می کند و مهلت ۱۰ روزه برای اجرای حکم به مستاجر ابلاغ می شود. در صورتی که مستاجر ظرف این مهلت ها اقدام به تخلیه نکند، واحد اجرای احکام با حضور نماینده دادسرا و در صورت نیاز نیروی انتظامی، اقدام به تخلیه ملک می نماید.
در صورت فوت مستاجر، تکلیف سرقفلی مغازه چه می شود؟
در صورتی که مستاجر فوت کند و حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به او تعلق گرفته باشد، این حق به ورثه قانونی او منتقل می شود. ورثه می توانند به جای مستاجر متوفی، از این حق بهره مند شوند و یا در صورت تخلیه، مبلغ سرقفلی/حق کسب و پیشه را از موجر دریافت کنند. موجر نمی تواند صرفاً به دلیل فوت مستاجر، درخواست تخلیه بدون پرداخت حقوق ورثه را داشته باشد.
چگونه می توان از تخلیه فوری مغازه جلوگیری کرد؟ (برای مستاجران)
اگر مستاجر هستید و با درخواست تخلیه مواجه شده اید، بهترین راه برای جلوگیری از تخلیه، عمل به تمامی تعهدات قراردادی و قانونی است. در صورت پایان مدت اجاره و مشمول بودن قرارداد به قانون ۱۳۷۶، اگر حق سرقفلی ندارید، معمولاً راهی برای جلوگیری از تخلیه وجود ندارد. اما اگر قرارداد شما مشمول قانون ۱۳۵۶ است و یا شما نیز حقوقی بر اساس قانون و قرارداد دارید، با مشاوره وکیل می توانید نسبت به ارائه لایحه دفاعیه، اثبات عدم تخلف، یا مطالبه حق کسب و پیشه/سرقفلی اقدام کنید.
اگر اجاره نامه شفاهی باشد، چگونه می توان درخواست تخلیه داد؟
اجاره نامه شفاهی به دلیل عدم وجود سند کتبی، پیچیدگی های بیشتری را در پی دارد. در این موارد، اثبات وجود رابطه استیجاری و شرایط آن (مانند مدت، میزان اجاره بها و …) باید از طریق شهادت شهود، اقرار طرفین، فیش های واریز اجاره و سایر قرائن و امارات قضایی صورت گیرد. فرآیند رسیدگی در دادگاه عمومی حقوقی خواهد بود و به دلیل دشواری اثبات، ممکن است زمان برتر و دشوارتر باشد. در این حالت، امکان صدور دستور تخلیه فوری (مطابق قانون ۱۳۷۶) وجود نخواهد داشت.
تخلیه مغازه برای سکونت شخصی موجر چگونه است؟
تخلیه مغازه برای سکونت شخصی موجر در موارد خاص و تحت شرایط قانون ۱۳۵۶ امکان پذیر است، اما معمولاً مستلزم پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر است. موجر باید ثابت کند که ملک تجاری برای سکونت خود یا بستگان درجه اول مناسب است و او واقعاً به آن نیاز دارد. در قانون ۱۳۷۶، این مورد به تنهایی دلیلی برای تخلیه فوری نیست، مگر اینکه در متن قرارداد اجاره صراحتاً پیش بینی شده باشد.
جمع بندی و توصیه نهایی: انتخابی آگاهانه در مسیر حقوقی
همانطور که در این مطلب جامع بررسی شد، فرآیند درخواست نمونه دادخواست دستور تخلیه مغازه و اجرای آن، مسیری پر از پیچیدگی های حقوقی است که هم برای مالکان و هم برای مستاجران، چالش های خاص خود را به همراه دارد. تفاوت های بنیادین بین قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه، و لزوم جمع آوری مدارک مستند و نگارش دقیق دادخواست، همگی بر اهمیت آگاهی و دقت در این حوزه تاکید می کنند. یک اشتباه کوچک یا عدم آشنایی با جزئیات قانونی، می تواند منجر به از دست رفتن حقوق، اطاله دادرسی و تحمیل هزینه های گزاف شود.
در مسیر پر پیچ و خم دعاوی مربوط به تخلیه اماکن تجاری، شناخت دقیق قوانین و رویه های قضایی، کلید اصلی حفظ حقوق و پیشگیری از ضررهای احتمالی است.
در پایان، به هر دو طرف دعوا – چه موجری که قصد بازپس گیری ملک خود را دارد و چه مستاجری که با درخواست تخلیه مواجه شده – توصیه قاطع می شود که قبل از هر گونه اقدام حقوقی، با یک وکیل متخصص و مجرب در امور املاک و سرقفلی مشورت نمایند. تجربه نشان داده است که وکیل متخصص می تواند با ارائه مشاوره دقیق، راهنمایی در جمع آوری مدارک، تنظیم صحیح دادخواست و لوایح دفاعیه، و پیگیری مستمر پرونده در مراجع قضایی، نه تنها از حقوق شما به بهترین شکل ممکن دفاع کند، بلکه فرآیند را بهینه تر، سریع تر و کم هزینه تر به نتیجه مطلوب برساند. انتخاب آگاهانه وکیل، در واقع سرمایه گذاری برای آینده ای بدون دغدغه های حقوقی در حوزه املاک تجاری است.
آیا شما به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد "نمونه دادخواست دستور تخلیه مغازه | دانلود فوری + راهنمای کامل" هستید؟ با کلیک بر روی قوانین حقوقی، به دنبال مطالب مرتبط با این موضوع هستید؟ با کلیک بر روی دسته بندی های مرتبط، محتواهای دیگری را کشف کنید. همچنین، ممکن است در این دسته بندی، سریال ها، فیلم ها، کتاب ها و مقالات مفیدی نیز برای شما قرار داشته باشند. بنابراین، همین حالا برای کشف دنیای جذاب و گسترده ی محتواهای مرتبط با "نمونه دادخواست دستور تخلیه مغازه | دانلود فوری + راهنمای کامل"، کلیک کنید.