چگونه در کوتاه ترین زمان ممکن مستاجر را ملزم به تخلیه کنیم؟

تخلیه ملک توسط مستاجر چه در پایان قرارداد و چه قبل از آن می‌تواند به یک چالش جدی برای موجر تبدیل شود. قانون حقوقی را برای مستاجر در نظر گرفته است اما این بدان معنا نیست که موجر در احقاق حقوق خود ناتوان است. در واقع با آگاهی از قوانین و طی کردن روندهای قانونی صحیح می‌توان مستاجر را در کوتاه‌ترین زمان ممکن ملزم به تخلیه ملک کرد. اما این «کوتاه‌ترین زمان ممکن» دقیقاً چقدر است و چه عواملی بر آن تاثیر می‌گذارند؟

• تخصص وکیل من در حوزه‌های متنوع حقوقی مانند وکیل تخلیه ملک آن را به انتخاب اول بسیاری از افراد و شرکت‌ها تبدیل کرده است.

پاسخ به این سوال به عوامل متعددی بستگی دارد از جمله نوع قرارداد اجاره (رسمی یا غیررسمی) وجود یا عدم وجود حق فسخ برای موجر و همکاری یا عدم همکاری مستاجر. در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد فرآیند تخلیه معمولاً سریع‌تر و آسان‌تر خواهد بود. اما در صورتی که قرارداد به صورت دستی و غیررسمی نوشته شده باشد ممکن است نیاز به طی کردن مراحل بیشتری برای اثبات مالکیت و احراز شرایط تخلیه باشد.

در این مقاله به بررسی جامع و دقیق روش‌های قانونی تخلیه ملک توسط مستاجر می‌پردازیم و تلاش می‌کنیم تا با ارائه راهکارهای عملی و کاربردی به شما در تسریع این فرآیند کمک کنیم. از بررسی شرایط قانونی تخلیه گرفته تا نحوه تنظیم اظهارنامه و دادخواست و از نکات مهم در جلسه رسیدگی دادگاه تا مراحل اجرای حکم تخلیه همه جوانب این موضوع را به تفصیل مورد بررسی قرار خواهیم داد تا با خیالی آسوده و با کمترین دردسر ملک خود را پس بگیرید.

شرایط قانونی تخلیه ملک توسط مستاجر

قبل از هر اقدامی برای تخلیه ملک باید از وجود شرایط قانونی آن اطمینان حاصل کنید. قانون روابط موجر و مستاجر شرایط خاصی را برای تخلیه ملک توسط موجر تعیین کرده است. برخی از مهم‌ترین این شرایط عبارتند از:

انقضای مدت اجاره: یکی از رایج‌ترین دلایل تخلیه ملک پایان یافتن مدت اجاره است. در صورتی که مستاجر پس از پایان قرارداد از تخلیه ملک خودداری کند موجر می‌تواند با ارائه دادخواست به دادگاه حکم تخلیه را دریافت کند. عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر در پرداخت اجاره بها تاخیر داشته باشد یا به طور کلی از پرداخت آن خودداری کند موجر می‌تواند با رعایت شرایط قانونی نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. معمولاً در قراردادهای اجاره مهلتی برای پرداخت اجاره بها تعیین می‌شود و در صورت عدم پرداخت در این مهلت موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. تغییر کاربری ملک: اگر مستاجر بدون اجازه موجر کاربری ملک را تغییر دهد (مثلاً ملک مسکونی را به تجاری تبدیل کند) موجر می‌تواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. انتقال منافع به غیر: اگر مستاجر بدون اجازه موجر ملک را به شخص دیگری اجاره دهد یا به هر نحو دیگری منافع آن را به دیگری منتقل کند موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک را خواهد داشت. استفاده غیرمجاز از ملک: اگر مستاجر از ملک برای مقاصد غیرقانونی یا نامشروع استفاده کند موجر می‌تواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.

مراحل قانونی تخلیه ملک

پس از اطمینان از وجود شرایط قانونی تخلیه باید مراحل قانونی آن را به درستی طی کنید تا بتوانید حکم تخلیه را از دادگاه دریافت کنید. این مراحل به طور خلاصه عبارتند از:

ارسال اظهارنامه: اولین قدم ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر است. در این اظهارنامه باید به مستاجر اطلاع دهید که به دلیل (ذکر دلیل قانونی) قصد تخلیه ملک خود را دارید و از او بخواهید که در مهلت معینی (معمولاً یک ماه) نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. اظهارنامه باید از طریق دفاتر خدمات قضایی ارسال شود تا به طور رسمی به مستاجر ابلاغ شود. تقدیم دادخواست: در صورتی که مستاجر پس از دریافت اظهارنامه از تخلیه ملک خودداری کند باید دادخواستی به دادگاه صالح تقدیم کنید. در دادخواست باید مشخصات کامل خود و مستاجر مشخصات ملک مورد اجاره و دلیل تخلیه را به طور دقیق ذکر کنید. همچنین باید مدارک و مستندات لازم (مانند قرارداد اجاره اظهارنامه ابلاغ شده و غیره) را به دادخواست پیوست کنید. رسیدگی در دادگاه: پس از تقدیم دادخواست دادگاه وقت رسیدگی تعیین می‌کند و به طرفین (موجر و مستاجر) ابلاغ می‌کند تا در جلسه رسیدگی حاضر شوند. در جلسه رسیدگی طرفین می‌توانند دفاعیات خود را ارائه کنند و مدارک و مستندات خود را به دادگاه ارائه دهند. دادگاه پس از بررسی مدارک و استماع اظهارات طرفین رای خود را صادر می‌کند. صدور حکم تخلیه: در صورتی که دادگاه دعوای موجر را وارد بداند و حکم به تخلیه ملک صادر کند این حکم به مستاجر ابلاغ می‌شود. مستاجر موظف است ظرف مهلت معینی (معمولاً ده روز) نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. اجرای حکم تخلیه: در صورتی که مستاجر پس از ابلاغ حکم تخلیه از تخلیه ملک خودداری کند موجر می‌تواند با مراجعه به اجرای احکام دادگستری نسبت به اجرای حکم تخلیه اقدام کند. در این مرحله ماموران اجرای احکام با حضور در محل نسبت به تخلیه ملک و تحویل آن به موجر اقدام می‌کنند.

نکات مهم در فرآیند تخلیه ملک

برای تسریع فرآیند تخلیه ملک و جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی رعایت نکات زیر ضروری است:

تنظیم قرارداد اجاره رسمی: بهترین راه برای جلوگیری از بروز اختلافات در رابطه موجر و مستاجر تنظیم قرارداد اجاره رسمی در دفاتر اسناد رسمی است. این نوع قراردادها از اعتبار بیشتری برخوردارند و در صورت بروز اختلاف رسیدگی به آنها در دادگاه آسان‌تر و سریع‌تر خواهد بود. ذکر شروط تخلیه در قرارداد: در قرارداد اجاره می‌توانید شروطی را برای تخلیه ملک در نظر بگیرید. مثلاً می‌توانید شرط کنید که در صورت عدم پرداخت اجاره بها در مهلت معین موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک را داشته باشد. ارسال اظهارنامه رسمی: ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر یک گام ضروری در فرآیند تخلیه ملک است. این کار به مستاجر فرصت می‌دهد تا نسبت به تخلیه ملک اقدام کند و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری می‌کند. تهیه مدارک و مستندات لازم: برای اثبات ادعای خود در دادگاه باید مدارک و مستندات لازم را تهیه کنید. این مدارک می‌تواند شامل قرارداد اجاره اظهارنامه ابلاغ شده رسیدهای پرداخت اجاره بها و غیره باشد. مشاوره با وکیل: در صورتی که در فرآیند تخلیه ملک با مشکلاتی مواجه شدید بهتر است با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید. وکیل می‌تواند شما را در زمینه حقوقی راهنمایی کند و به شما در تسریع فرآیند تخلیه کمک کند.

روش‌های جایگزین برای تخلیه فوری ملک

علاوه بر روش‌های قانونی که در بالا ذکر شد روش‌های جایگزینی نیز وجود دارند که می‌توانند به تخلیه فوری ملک کمک کنند. البته استفاده از این روش‌ها نیازمند توافق طرفین (موجر و مستاجر) است. برخی از این روش‌ها عبارتند از:

توافق بر سر پرداخت مبلغی به عنوان حق تخلیه: موجر می‌تواند با پرداخت مبلغی به عنوان حق تخلیه به مستاجر او را راضی به تخلیه فوری ملک کند. میزان این مبلغ بستگی به شرایط مختلفی دارد از جمله میزان اجاره بها مدت باقی مانده از قرارداد و میزان تمایل مستاجر به تخلیه ملک. یافتن ملک جایگزین برای مستاجر: موجر می‌تواند با یافتن یک ملک جایگزین مناسب برای مستاجر او را راضی به تخلیه ملک کند. این روش به ویژه در مواردی که مستاجر به دلیل مشکلات مالی قادر به یافتن ملک جدید نیست می‌تواند بسیار موثر باشد. استفاده از روش‌های میانجی‌گری و داوری: در صورتی که موجر و مستاجر در خصوص تخلیه ملک به توافق نرسند می‌توانند از روش‌های میانجی‌گری و داوری برای حل اختلاف خود استفاده کنند. در این روش‌ها یک شخص ثالث بی‌طرف به عنوان میانجی یا داور تلاش می‌کند تا بین طرفین صلح و سازش برقرار کند و آنها را به توافق برساند.

هزینه‌های تخلیه ملک بر عهده کیست؟

هزینه‌های مربوط به تخلیه ملک معمولاً بر عهده مستاجر است. این هزینه‌ها می‌تواند شامل هزینه وکیل هزینه دادخواست هزینه اجرای حکم تخلیه و غیره باشد. البته در برخی موارد ممکن است دادگاه تصمیم بگیرد که بخشی از این هزینه‌ها بر عهده موجر باشد. این موضوع بستگی به شرایط خاص هر پرونده دارد.

آیا می‌توان بدون حکم دادگاه مستاجر را تخلیه کرد؟

به طور کلی تخلیه مستاجر بدون حکم دادگاه غیرقانونی است و جرم محسوب می‌شود. موجر حق ندارد به زور وارد ملک شود یا وسایل مستاجر را بیرون بریزد. در صورت انجام چنین اقداماتی مستاجر می‌تواند از موجر شکایت کند و خسارت‌های وارده را مطالبه کند.

مسئولیت خسارات وارده به ملک در زمان اجاره با کیست؟

مسئولیت خسارات وارده به ملک در زمان اجاره بستگی به علت ایجاد خسارت دارد. اگر خسارت ناشی از استفاده نادرست مستاجر از ملک باشد (مثلاً شکستن شیشه یا آسیب رساندن به دیوارها) مستاجر مسئول جبران خسارت است. اما اگر خسارت ناشی از عوامل طبیعی یا حوادث غیرمترقبه باشد (مثلاً زلزله یا سیل) موجر مسئول جبران خسارت است.

سوالات متداول

آیا موجر می‌تواند قبل از پایان قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه کند؟

خیر مگر اینکه در قرارداد شرطی برای آن وجود داشته باشد یا مستاجر تخلفی انجام داده باشد که موجر حق فسخ داشته باشد.

اگر مستاجر پس از پایان قرارداد ملک را تخلیه نکند چه باید کرد؟

باید اظهارنامه ارسال کنید و در صورت عدم تخلیه دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کنید.

هزینه دادرسی تخلیه ملک بر عهده کیست؟

معمولاً بر عهده مستاجر است اما دادگاه می‌تواند تصمیم دیگری بگیرد.

آیا می‌توان بدون حکم دادگاه مستاجر را تخلیه کرد؟

خیر این کار غیرقانونی است و جرم محسوب می‌شود.

اگر مستاجر به ملک آسیب برساند مسئولیت آن با کیست؟

اگر ناشی از استفاده نادرست باشد با مستاجر است؛ در غیر این صورت با موجر.